Wszystkie dane wskazują w tym samym kierunku: hiszpański rynek nieruchomości będzie nadal rozwijał się w 2025 r., podobnie jak w latach bezpośrednio go poprzedzających.
Nie ma wątpliwości, że Hiszpania to znacznie więcej niż Morze Śródziemne i Baleary, choć terytoria te nadal stanowią dwa z jej mocnych punktów w odniesieniu do inwestycji w nieruchomości. Dobrymi przykładami są Costa del Sol (Andaluzja), Costa Blanca (Walencja) i Costa Cálida (Murcja).
Jednak obecnie nabywcy otworzyli swoje pole zainteresowań i możliwe jest znalezienie doskonałych lokalizacji w innych regionach, zawsze z naciskiem na ekskluzywność, komfort, jakość życia, elegancję i prywatność.
Ale jaki jest obecnie stan rynku? Poniżej przedstawiamy Państwu szczegółowe informacje wraz z liczbami.
- Prognozy i dane dotyczące hiszpańskiego rynku nieruchomości 2025
- Ewolucja cen nowo wybudowanych mieszkań w Hiszpanii
- Stabilność wskaźnika zaufania do rynku nieruchomości (ICI): wpływ na rynek nieruchomości wysokiej jakości
- Najbliższa przyszłość: efektywność energetyczna i zrównoważony rozwój w nowych budynkach
- Podsumowanie: rozwój i trendy na hiszpańskim rynku nieruchomości
Prognozy i dane dotyczące hiszpańskiego rynku nieruchomości 2025
Jeśli istnieją dwa czynniki, które decydują o dużej atrakcyjności hiszpańskiego rynku nieruchomości, to są to siła popytu, który okazał się solidny nawet w obliczu różnych warunków ekonomicznych, oraz niedobór podaży, który nadal oferuje realne możliwości zaspokojenia potrzeb kupujących i inwestorów.
W rzeczywistości, jeśli zaczniemy od analizy popytu na mieszkania, liczba sprzedaży i zakupów, które miały miejsce między styczniem a sierpniem ubiegłego roku 2024 wyróżnia się: łącznie 578 000. Jest to liczba podana przez INE (Narodowy Instytut Statystyczny), którą możemy uznać za historycznie wysoką, jeśli porównamy ją ze średnią liczbą operacji, które zostały sformalizowane w latach 2015-2019 (450 000).
Jeśli chodzi o rodzaj poszukiwanych mieszkań, nastąpiła wyraźna zmiana wzorca: transakcje dotyczące nieruchomości używanych spadły (-3,1%), a nowo wybudowanych mieszkań wzrosły (+7,7%). Według Stowarzyszenia Rejestratorów, 14,7% z tych transakcji zostało przeprowadzonych przez obcokrajowców.
Jednak obecnie sektor ten nie jest w stanie odpowiednio zareagować na ten silny popyt na mieszkania. Wręcz przeciwnie, hiszpański rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą nierównowagą między obecną podażą mieszkań a silnym popytem, o którym już wspomnieliśmy. Nierównowagę tę doskonale ilustrują dwa dane pochodzące z Estadística Continua de Población (badanie INE). Podczas gdy w latach 2021-2023 w Hiszpanii powstało 770 000 gospodarstw domowych netto, wybudowano tylko 273 000 mieszkań.
Chociaż pod koniec 2024 roku liczby te wydają się nieco zbliżać, luka nagromadzona w poprzednich latach jest tak duża, że problem jest daleki od rozwiązania.
Alejandro Pereira, zastępca dyrektora ds. inwestycji w Quadratia
Jakie czynniki powodują tę rozbieżność?
Większość ekspertów zgadza się co do diagnozy:
- Niedobór gleby.
- Brak siły roboczej.
- Wysokie koszty budowy (więcej na ten temat później).
- Duża liczba zmian regulacyjnych.
W międzyczasie popyt ma pozostać silny do 2025 r., częściowo dzięki tworzeniu miejsc pracy (400 000 nowych miejsc pracy), rosnącym płacom, lepszym warunkom finansowania, przepływom migracyjnym i zwiększonemu popytowi ze strony inwestorów zagranicznych.
Ewolucja cen nowo wybudowanych mieszkań w Hiszpanii
W 2023 r. średnia cena mieszkań w Hiszpanii (nowe budownictwo) wyniosła 2 871 euro za metr kwadratowy, co stanowi wzrost o 5,1% w porównaniu do 2022 r. A w 2024 r. cena ta osiągnęła 3 000 euro za metr kwadratowy, zgodnie z raportem Sociedad de Tasación 2024. Chociaż wydaje się, że jest to znaczący wzrost, w rzeczywistości jest on bardziej zbliżony do stabilizacji, ponieważ w poprzednich latach różnica była jeszcze bardziej wyraźna.
Oczekuje się zatem, że wzrost pozostanie umiarkowany w porównaniu z poprzednimi latami. Nie należy jednak zapominać, że przyszłość gospodarki, a także decyzje rządowe mogą mieć decydujące znaczenie w tym zakresie.
Koszt budowy w nowych projektach budowlanych
Jeśli chodzi o koszt budowy nowych mieszkań, w 2023 r. wzrósł on o 8,1% w porównaniu z rokiem poprzednim, osiągając 1 278 euro/mkw. Logicznie rzecz biorąc, wzrost ten ma bezpośredni wpływ na ostateczne ceny nieruchomości, a także na rentowność każdego projektu nieruchomościowego.
Budowniczowie i deweloperzy, tacy jak Quadratia, stoją przed wielkim wyzwaniem, ponieważ wszystkie prognozy wskazują, że koszty te będą nadal rosły w najbliższej przyszłości.
Obecnie wyzwaniem jest znalezienie innowacyjnych rozwiązań w celu optymalizacji procesów i ostatecznego obniżenia kosztów operacyjnych.
José Miguel Gallego, kierownik działu ofert i przetargów w Quadratia
Stabilność wskaźnika zaufania do rynku nieruchomości (ICI): wpływ na rynek nieruchomości wysokiej jakości
Za Indeks Zaufania do Nieruchomości odpowiada Towarzystwo Wyceny Nieruchomości i jest on wynikiem połączenia opinii i analiz 548 niezależnych rzeczoznawców majątkow ych na temat różnych aspektów ekonomicznych i nieruchomościowych w ich obszarach działalności zawodowej. Jest to indeks kwartalny obejmujący dane z ostatnich trzech miesięcy oraz prognozy na kolejne trzy miesiące.
Na koniec drugiego kwartału 2024 r. wskaźnik ten wyniósł 52 punkty na 100, czyli dwa punkty powyżej progu rentowności. Jest to pierwszy taki wynik od września 2022 r. i potwierdza ożywienie optymizmu na rynku nieruchomości.
Bariery dla cudzoziemców w luksusowym budownictwie mieszkaniowym: zniesienie złotej wizy i nie tylko
W tym roku rząd podjął decyzję o zniesieniu Złotej Wizy, wizy pobytowej przyznawanej w celach inwestycyjnych, która funkcjonuje w Hiszpanii od 2013 roku. Powodem jest to, że uważa się, że ma ona negatywny wpływ na rynek, podnosząc ceny nieruchomości i gentryfikację, co ich zdaniem utrudnia lokalnym mieszkańcom dostęp do mieszkań.
Oprócz tego środka istnieje jeszcze jeden, który może również stanowić barierę dla zakupu luksusowych domów przez obcokrajowców, a mianowicie wzrost obciążenia podatkowego przy zakupie nieruchomości do 100% jej wartości.
W związku z tą sytuacją wiele agencji nieruchomości luksusowych zachęca swoich zagranicznych klientów do jak najszybszego zakupu nieruchomości, ponieważ te i inne środki mają wejść w życie od kwietnia. Nie jest jednak jeszcze pewne, czy faktycznie wejdą one w życie.
Najbliższa przyszłość: efektywność energetyczna i zrównoważony rozwój w nowych budynkach
Wśród trendów na hiszpańskim rynek nieruchomości jest niesłabnące zainteresowanie osiągnięciem efektywności energetycznej i promowaniem zrównoważonego rozwoju. Czy wiedzą Państwo, że ponad 70% domów, które zostaną zbudowane w 2023 r., ma etykietę A dla emisji CO₂? Oznacza to, że charakteryzują się one
- Ograniczenie zapotrzebowania na energię.
- Proszę korzystać z odnawialnych źródeł energii.
- Proszę upewnić się, że obiekty są wydajne.
- Zapewnienie systemu monitorowania jakości powietrza w pomieszczeniach.
Świadczy to niewątpliwie o dominującej na rynku świadomości ekologicznej, częściowo napędzanej przez wymagania samych nabywców.
Efektywny dom gwarantuje oszczędności ekonomiczne, minimalizuje wpływ na środowisko i poprawia komfort, wnosząc do domu dużą wartość dodaną.
Tomás Belando, koordynator projektów architektonicznych w Adoras Atelier
Zgodnie z tą powszechną świadomością zrównoważonego rozwoju, w Quadratia podjęliśmy silne zobowiązanie w tym zakresie i uzyskaliśmy certyfikat BREEAM® Urban Planning dla jednego z naszych najważniejszych projektów: osiedla mieszkaniowego Allonbay Village. Jest to pierwszy certyfikat przyznany w Hiszpanii, który wyróżnia najbardziej zrównoważone projekty z punktu widzenia środowiska, gospodarki i społeczeństwa.
W tym celu przeprowadzana jest kompleksowa ocena składająca się z 8 kategorii:
- Społeczność.
- Klimat i energia.
- Ekologia.
- Projekt strony internetowej.
- Transport.
- Gospodarka.
- Zasoby.
- Budynki.
Podsumowanie: rozwój i trendy na hiszpańskim rynku nieruchomości
- Obecnie hiszpański rynek nieruchomości charakteryzuje się silną nierównowagą między podażą a popytem, co siłą rzeczy ma wpływ na ceny nieruchomości.
- Pomimo tego, z roku na rok obserwujemy pewną stabilizację wzrostu średnich cen mieszkań w Hiszpanii. Nadal rosną, ale w wolniejszym tempie niż w poprzednich latach.
- Chociaż istnieje kilka czynników, które mogą działać jako bariery dla inwestycji zagranicznych, istnieje wiele innych zachęt, takich jak wysokie zyski, których można oczekiwać w niektórych lokalizacjach lub różne obecnie dostępne strategie wpływające na rentowność inwestycji w nieruchomości.
