Todos los datos apuntan en el mismo sentido: el mercado inmobiliario español continuará expandiéndose durante 2025, igual que viene sucediendo en los años inmediatamente anteriores.
No cabe duda de que España es mucho más que el Mediterráneo y Baleares, aunque estos territorios siguen siendo dos de sus puntos fuertes en relación con las inversiones inmobiliarias. Algunos buenos ejemplos de ello son la Costa del Sol (Andalucía), la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) y la Costa Cálida (Murcia).
Sin embargo, los compradores ahora han abierto su campo de interés y es posible encontrar excelentes localizaciones en otras regiones, siempre con el foco puesto en la exclusividad, el confort, la calidad de vida, la elegancia y la privacidad.
Pero, ¿cómo se encuentra el mercado hoy en día? Te lo contamos en detalle y con cifras, a continuación.
- Previsión y datos del mercado inmobiliario español 2025
- Evolución de precios en viviendas de nueva construcción en España
- Estabilidad del Índice de Confianza Inmobiliario (ICI): impacto en el mercado de propiedades de alta calidad
- Futuro cercano: eficiencia energética y sostenibilidad en nuevas construcciones
- Resumen: evolución y tendencias del mercado inmobiliario español
Previsión y datos del mercado inmobiliario español 2025
Si hay que destacar dos factores que determinan el gran atractivo del mercado inmobiliario español estos son, la fortaleza de la demanda, que ha demostrado mantenerse sólida incluso frente a las diferentes coyunturas económicas, y la escasez de oferta, la cual sigue ofreciendo auténticas oportunidades para satisfacer las necesidades de los compradores e inversores.
De hecho, si comenzamos analizando la demanda de viviendas, destaca el número de compraventas que se realizaron entre los meses de enero y agosto del pasado año 2024: un total de 578.000. Se trata de una cifra que arroja el INE (Instituto Nacional de Estadística) y que podemos considerar elevada históricamente hablando, si la comparamos con la media de operaciones que se vienen formalizando entre 2015 y 2019 (450.000).
En cuanto al tipo de vivienda que se demanda, nos encontramos con un claro cambio de patrón: descienden las transacciones de inmuebles de segunda mano (-3,1%) y crece la vivienda de obra nueva (+7,7%). Del total de estas operaciones, el 14,7% las llevaron a cabo extranjeros, según apuntan desde el Colegio de Registradores.
Pero, en la actualidad, el sector no está sabiendo dar una adecuada respuesta a esta acentuada demanda de viviendas. Al contrario, el mercado inmobiliario español se caracteriza por un gran desequilibrio entre la oferta de vivienda actual y la fuerte demanda que ya hemos comentado. Este desequilibrio lo ilustran perfectamente dos datos extraídos de Estadística Continua de Población (un estudio del INE). Mientras que, entre 2021 y 2023, se crearon en España 770.000 hogares netos, solo se construyeron unas 273.000 viviendas.
Aunque durante el final de 2024 estas cifras parecen acercarse un poco más, el gap acumulado en años anteriores es tan grande que el problema está lejos de solucionarse.
Alejandro Pereira, subdirector de inversiones en Quadratia
¿Qué factores están propiciando este desajuste?
La mayoría de expertos coinciden en el diagnóstico:
- Escasez de suelo.
- Falta de mano de obra.
- Costes de construcción elevados (lo vemos en detalle más adelante).
- Gran cantidad de cambios normativos.
Mientras tanto, todo parece indicar que durante 2025 la demanda seguirá manteniendo su fuerza, en parte gracias a la creación de empleo (400.000 nuevos puestos de trabajo), la subida de los salarios, la mejora de las condiciones de financiación, los flujos migratorios y el incremento de la demanda por parte de inversores extranjeros.
Evolución de precios en viviendas de nueva construcción en España
Durante 2023, el precio medio de la vivienda en España (nueva construcción) se colocó en los 2.871 euros/metro cuadrado, lo que supone un aumento del 5,1% con respecto al 2022. Y en 2024, el precio ha alcanzado los 3.000 euros/metro cuadrado, según el Informe Sociedad de Tasación 2024. Aunque parece un aumento significativo, en realidad se asemeja más a una estabilización, ya que en años anteriores la brecha ha sido aún más acentuada.
Así, se espera que el crecimiento siga siendo moderado, en comparación con lo sucedido en ejercicios anteriores. Pero no hay que olvidar que el devenir de la economía y también las decisiones gubernamentales pueden ser determinantes en este sentido.
Coste de construcción en proyectos de obra nueva
En cuanto al coste de construcción de vivienda nueva, durante 2023 se incrementó en un 8,1% con respecto al año anterior, llegando a situarse en los 1.278 euros/metro cuadrado. Lógicamente, este aumento influye de manera directa en los precios finales de los inmuebles y también en la rentabilidad de cada proyecto inmobiliario.
Constructores y promotores como Quadratia nos encontramos ante un gran desafío, ya que todas las previsiones apuntan a que estos costes van a seguir aumentando en el futuro más próximo.
El reto ahora consiste en encontrar soluciones innovadoras para optimizar los procesos y reducir, al final, los costes operativos.
José Miguel Gallego, Responsable de presupuestos y Licitaciones en Quadratia
Estabilidad del Índice de Confianza Inmobiliario (ICI): impacto en el mercado de propiedades de alta calidad
El Índice de Confianza Inmobiliario es responsabilidad de la Sociedad de Tasación y es el resultado de combinar la opinión y análisis de 548 tasadores independientes acerca de diferentes aspectos económicos e inmobiliarios en sus zonas de actividad profesional. Es un índice trimestral que abarca los datos de los últimos tres meses y la previsión para los tres próximos.
Pues bien, este índice se situó, a término del segundo trimestre del 2024, en 52 puntos sobre 100, es decir, dos puntos por encima del punto de equilibrio. Esto ocurre por primera vez desde septiembre de 2022 y confirma la recuperación del optimismo en el mercado inmobiliario.
Barreras para extranjeros en viviendas de lujo: eliminación Golden Visa y más
Este año el gobierno ha decidido suprimir la Golden Visa, el visado de residencia que se concede por inversión y que funciona en España desde 2013. La razón es que se considera que está afectando negativamente al mercado, incrementando los precios de los inmuebles y la gentrificación, lo cual entienden que dificulta el acceso a una vivienda por parte de los residentes locales.
Además, a esta medida se suma otra que puede suponer también una barrera para la compra de viviendas de lujo por parte de los extranjeros, y es el aumento de la carga fiscal por la compra de un inmueble hasta el 100% de su valor.
Ante esta situación, muchas inmobiliarias de lujo están animando a sus clientes extranjeros a que adquieran propiedades lo antes posible, dado que estas y otras medidas está previsto que entren en vigor a partir de abril. No obstante, aún no es del todo seguro que realmente lleguen a hacerse efectivas.
Futuro cercano: eficiencia energética y sostenibilidad en nuevas construcciones
Entre las tendencias del mercado inmobiliario español se encuentra el imparable interés por alcanzar la eficiencia energética y promover la sostenibilidad. ¿Sabías que más del 70% de las viviendas que se comenzaron a construir en 2023 cuentan con la etiqueta A en cuanto a emisiones de CO₂? Esto quiere decir que se caracterizan por:
- Limitar la demanda energética.
- Recurrir a fuentes de energía renovables.
- Garantizar que las instalaciones son eficientes.
- Proporcionar un sistema de control de la calidad del aire del interior.
Esto, sin duda, muestra la conciencia medioambiental que domina el mercado, en parte motivada por las exigencias de los propios compradores.
Una vivienda eficiente garantiza ahorro económico, minimiza el impacto ambiental y mejora el confort, aportando un gran valor añadido al hogar.
Tomás Belando, Arquitecto Coordinador de proyectos en Adoras Atelier
En línea con esa generalizada conciencia por la sostenibilidad, desde Quadratia hemos hecho una fuerte apuesta en este sentido y hemos logrado el certificado BREEAM® de Urbanismo para uno de nuestros proyectos más relevantes: el residencial Allonbay Village. Se trata de la primera vez que se concede esta certificación en España, que distingue a los proyectos más sostenibles desde el punto de vista medioambiental, pero también económico y social.
Para ello, se lleva a cabo una compleja evaluación que consta de 8 categorías:
- Comunidad.
- Clima y energía.
- Ecología.
- Diseño del lugar.
- Transporte.
- Economía.
- Recursos.
- Edificios.
Resumen: evolución y tendencias del mercado inmobiliario español
- En la actualidad, el mercado inmobiliario español se caracteriza por un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que repercute necesariamente en los precios de los inmuebles.
- A pesar de ello, se observa cierta estabilización en el aumento precio medio de la vivienda en España año tras año. Siguen creciendo, pero lo hacen a un ritmo menor que en ejercicios pasados.
- Aunque existen varios factores que pueden ejercer de barrera para la inversión extranjera, hay otros muchos alicientes, como la alta rentabilidad que se puede esperar en determinadas localizaciones o las diferentes estrategias disponibles actualmente para incidir sobre la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
