¿Cuáles son los impuestos al comprar una vivienda de nueva construcción en España?

El mercado inmobiliario en España se ha consolidado como un sector atractivo tanto para compradores nacionales como internacionales. Esta dinámica se debe no solo a la diversidad y belleza de las propiedades disponibles, sino también a la solidez económica y cultural que ofrece el país. Sin embargo, al adentrarse en el proceso de adquisición de una vivienda, es crucial entender los impuestos al comprar una vivienda en España, una clave fundamental para realizar una inversión informada y eficiente.

Además, es importante destacar que los impuestos por compra de vivienda varían dependiendo de si la propiedad es de nueva construcción o de segunda mano. Estas diferencias impositivas pueden influir significativamente en la toma de decisiones y en la planificación financiera del adquirente. Por otro lado, no solo los costes iniciales de compra son relevantes. Los compradores deben también estar al tanto de los impuestos anuales por tener una vivienda en España, los cuales incluyen obligaciones fiscales recurrentes que son parte esencial del coste de mantenimiento de la propiedad a largo plazo.

Por todo ello, desde Quadratia vemos conveniente analizar y explicar detalladamente estos impuestos y gastos asociados a la compra y tenencia de una vivienda en España. Centrándonos en específico en los de nueva construcción, dado que son nuestro cometido, para que así puedas tomar decisiones documentadas y logres optimizar tu inversión inmobiliaria. 

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Impuestos al comprar una vivienda de nueva construcción en España para compradores españoles

Adentrarse en el mercado inmobiliario español puede ser una experiencia emocionante a la par que gratificante. En España, los compradores españoles se enfrentan a una serie de obligaciones fiscales que pueden influir significativamente en el coste total de su nueva vivienda. Por esta razón y si este es tu caso, no te pierdas este punto en el que clasificaremos de manera precisa los impuestos que debes considerar al comprar una vivienda de nueva construcción.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) representa un aspecto crucial en la adquisición de una vivienda de nueva construcción en España. Este impuesto se calcula como un porcentaje del valor de venta de la propiedad. Generalmente, el IVA aplicado en estas transacciones es del 10%, por lo que si una vivienda está valorada en 200.000 euros, el comprador debe abonar 20.000 euros adicionales en concepto de IVA. Esta cifra es significativa y debe ser considerada cuidadosamente en la planificación financiera de la compra.

Es importante resaltar que el IVA es un costo directo que se suma al precio de venta de la vivienda, influyendo directamente en el presupuesto total necesario para la adquisición del inmueble. Por ello, se recomienda a los compradores potenciales tener en cuenta este impuesto por compra de vivienda al hacer los cálculos previos sobre el coste total de adquisición de su futura vivienda de nueva construcción en España.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Asimismo, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) es otro de los impuestos relevantes al comprar una vivienda de nueva construcción en España. Este impuesto se aplica específicamente a la formalización de documentos notariales, como la escritura de compraventa de una vivienda.

El porcentaje aplicable del AJD varía en función de la comunidad autónoma en la que se realice la transacción. Generalmente, el rango de este impuesto se encuentra entre el 0.5% y el 1.5% del valor de venta de la propiedad. Por lo tanto, en el caso previo de la vivienda con un coste de venta 200.000 euros, el costo del AJD podría estar entre 1.000 y 3.000 euros, dependiendo de la tasa específica aplicable en la comunidad autónoma correspondient​​​​​​​​​​​​e.

Tasa aplicable AJD según Comunidad Autónoma

Al igual que ocurre con el IVA, es crucial para los compradores tener en cuenta este impuesto al calcular el presupuesto total para la compra de una vivienda, ya que representa un gasto adicional que debe ser cubierto en el momento de formalizar la compra.

IVA Reducido para jóvenes menores de 35 años y otros Incentivos

No obstante, para los jóvenes menores de 35 años (ciudadanos españoles o residentes en España) que buscan adquirir una vivienda de nueva construcción en España, existen incentivos fiscales atractivos. Estos incentivos son particularmente beneficiosos, ya que reducen la carga impositiva al comprar una primera vivienda. Por ejemplo: 

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) reducido: los jóvenes pueden beneficiarse de reducciones en el AJD. Este impuesto, que se aplica a la formalización de documentos notariales, puede verse reducido para menores de 35 años, dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de vivienda adquirid​​​​a.
• Otras ayudas y bonificaciones: Además de los incentivos fiscales, los jóvenes pueden acceder a diversas ayudas para la compra de su primera vivienda, como subvenciones directas o condiciones preferenciales en la financiación hipotecari​​a.

Es crucial que los jóvenes compradores investiguen y se informen sobre estas oportunidades en su comunidad autónoma específica, ya que los requisitos y disponibilidad de estas bonificaciones pueden variar. Sin embargo, para los extranjeros no residentes el acceso a estos incentivos fiscales puede ser más limitado.

Gastos adicionales de notaría y registro al comprar una vivienda de nueva construcción en España

La adquisición de una vivienda de nueva construcción en España conlleva varios gastos adicionales, tanto para compradores españoles como extranjeros. Entre estos gastos esenciales están los relacionados con la notaría, gestoría y el registro de la propiedad. 

Pues bien, si analizamos estos últimos, podemos extraer la siguiente información a tener en cuenta en el proceso de compra, asegurando la legalidad y la formalización correcta de la transacción.

¿Cuánto hay que pagar por el registro de una escritura?

Así pues, el coste de inscribir una propiedad en el Registro de la Propiedad en España puede variar, pero hay ciertas pautas generales que se aplican tanto para compradores españoles como extranjeros.

La aplicación de las diferentes tarifas para el registro de una propiedad en España depende del valor de la propiedad y de las tasas establecidas por el Registro de la Propiedad. A continuación, se detalla cuándo se aplica cada tarifa:

1. Tarifa mínima: la tarifa mínima de inscripción en el Registro de la Propiedad es de 24,04 euros. Esta tarifa se aplica cuando el valor del inmueble es igual o menor a 6.010,12 euros.
2. Tarifas escalonadas: para propiedades con un valor mayor, las tarifas aumentan de forma escalonada. Por ejemplo:

• Para propiedades valoradas entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, la tarifa puede ser de 1,75 euros por cada 601,01 euros o fracción​​​​​​. A medida que aumenta el valor del inmueble, la tarifa se calcula basándose en tramos de valor establecidos, manteniendo un porcentaje sobre el valor del inmueble.

3. Tarifa máxima: la tarifa máxima que puede aplicarse para la inscripción en el Registro de la Propiedad es de 2.181,67 euros. Esto se aplica para propiedades con un valor muy elevado.

Se recomienda conocer con exactitud el valor de la propiedad para calcular este coste. Una valoración demasiado baja puede ser objeto de revisión y ajuste por parte de las autoridades fiscales.

¿Cuánto suelen ser los gastos de notaría y gestoría?

Los gastos de notaría y gestoría al comprar una vivienda de nueva construcción en España pueden variar, pero en general, estos son algunos de los costos asociados:

• Notaría: los gastos notariales incluyen los honorarios del notario por la escritura de compraventa. Estos costos dependen del valor de la vivienda y la complejidad de la transacción. Por término medio, los honorarios pueden oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del precio de compra de la vivienda.
• Gestoría: la gestoría se encarga de realizar trámites administrativos relacionados con la compra, como la liquidación de impuestos y la preparación de documentos. Los costos de la gestoría pueden variar, pero suelen rondar los 300-500 euros aproximadamente.

Es importante destacar que los gastos pueden estar sujetos a cambios y variar según la ubicación y el valor de la propiedad. También es esencial verificar estos costos con un profesional o consultar con el notario y la gestoría específicos que estén involucrados en la transacción.

Impuestos anuales por comprar de vivienda de nueva construcción en España

De igual forma, la compra de una vivienda de nueva construcción en España conlleva la obligación de pagar ciertos impuestos anuales, independientemente de si el comprador es residente o no. Entre estos impuestos se encuentra el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y, en el caso de los extranjeros, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Impuestos por compra de vivienda de nueva construcción para compradores extranjeros

Nuevo destino, nueva cultura, nueva vida. ¿Te planteas realizar un cambio de residencia habitual? Pues, si eres un comprador extranjero y tienes la intención de adquirir una vivienda de nueva construcción, debes saber que tendrás que incurrir o enfrentarte a los mismos impuestos al comprar una vivienda en España que los propios españoles con algunas salvedades (requisitos adicionales relacionados con la compra de propiedades en España por parte de no residentes) pero sin restricciones. 

Por ejemplo, una de ellas es poseer un Número de Identificación de Extrajero (NIE). Este es un número único que identifica al comprador extranjero en España y que se precisa a la hora de realizar cualquier tipo de transacción importante en el país, incluida la compra de una vivienda de nueva construcción. 

Además de esto, el comprador extranjero tendrá que hacer frente a una declaración anual del Impuesto sobre la Renta de No Residente (IRNR) y tributar por ello en caso de vender el inmueble. Veámoslo con detenimiento. 

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es una consideración fiscal clave para los compradores extranjeros al adquirir una vivienda de nueva construcción en España. Este impuesto tiene varias implicaciones:

• Tributación de la propiedad: el IRNR se aplica a los ingresos obtenidos en España por personas físicas o jurídicas que no son residentes fiscales en el país. Esto incluye la renta generada por la propiedad, como los ingresos por alquiler, y las ganancias obtenidas de la venta de la propiedad (las cuales corresponderán a una retención del 3% del precio de venta como pago a cuenta)​.
• Declaración y pago del IRNR: los compradores extranjeros que poseen una propiedad en España deben presentar una declaración de IRNR anualmente y pagar cualquier impuesto adeudado. Este proceso puede variar dependiendo de si generan ingresos de la propiedad o n​​​​o.
  • Vivienda no alquilada: si una vivienda propiedad de un no residente no se alquila, se debe presentar una declaración anual del IRNR. En este caso, se calcula una renta imputada basada en un porcentaje del valor catastral del inmueble. Esta obligación fiscal anual se gestiona a través del Modelo 210​​​​​​.
  • Vivienda alquilada: si la propiedad se alquila, el propietario no residente debe declarar los ingresos de alquiler a través del IRNR. En este caso, la declaración del IRNR debe hacerse trimestralmente mediante el mismo Modelo 210, declarando los ingresos obtenidos en cada trimestre. Además, no se permite deducir gastos relacionados con la propiedad, a diferencia de los residentes.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en España

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que grava la propiedad de cualquier tipo de inmueble, ya sea una vivienda, un local comercial o un terreno y al cual está sujeto el comprador residente y no residente. Se calcula en función del valor catastral del inmueble, que es una valoración administrativa que no necesariamente corresponde al valor de mercado. La periodicidad del IBI es anual, y su importe varía según el municipio donde se ubique la propiedad, ya que cada ayuntamiento establece su propio tipo impositivo. 

Para 2024 y teniendo en cuenta que nuestras propiedades se ubican en la Costa Blanca, Costa del Sol y la Costa Cálida, el tipo impositivo de cada comunidad es: 

• Comunidad Valenciana: se prevé una rebaja del 20% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). En total, más de 400.000 valencianos pagarán 70 euros menos de media.
• Andalucía: se congela el IBI, el cual puedes consultar en los entes pertinentes.
• Región de Murcia: el recibo del IBI aumentará por término medio unos 4 euros en el mes (48 euros anuales), con uno de los tributos más bajos de España. Como novedad, la ordenanza fiscal del próximo ejercicio tendrá que recoger la obligación del ayuntamiento de aplicar la tasa estatal de residuos y suelos contaminados que el Gobierno ha derivado a las entidades locales.

¿Son de aplicación complementaria el IBI y el IRNR?

Ya se ha hablado de él antes, pero el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) es un impuesto que deben pagar los no residentes en España por los ingresos obtenidos en el país, incluyendo los procedentes de la propiedad de bienes inmuebles. 

Este impuesto es independiente del IBI y ambos deben coexistir. Un propietario no residente que posea una vivienda en España está sujeto al pago del IBI, así como al IRNR en caso de obtener rentas del inmueble, como por ejemplo ingresos por alquiler. Sin embargo, si la vivienda no genera ingresos, el IRNR se calcula basándose en una renta imputada, que es un porcentaje del valor catastral del inmueble.

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Por lo que, si estás considerando la adquisición de una propiedad de nueva construcción en España y tienes dudas sobre los impuestos al comprar una vivienda y el proceso de compra, en Quadratia estamos encantados de asesorarte. Nuestro equipo de expertos te guiará en cada paso del proceso, asegurando que tu inversión sea segura, bien informada y perfectamente alineada con tus necesidades y expectativas.

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