Quels sont les impôts à payer lors de l’achat d’un logement neuf en Espagne?

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Le marché de l’immobilier en Espagne s’est imposé comme un secteur attirant aussi bien pour les acquéreurs nationaux que pour les acquéreurs internationaux. Cette dynamique est due non seulement à la diversité et à la beauté des biens disponibles, mais aussi à la force économique et culturelle qu’offre le pays. Toutefois, au moment de s’engager dans le processus d’achat d’un logement, il est essentiel de comprendre les impôts sur l’achat d’un logement en Espagne, ce qui constitue une clé fondamentale pour réaliser un investissement informé et efficace.

Par ailleurs, il est important de noter que les taxes sur l’achat d’un logement varient selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou d’un bien de seconde main. Ces différences fiscales peuvent avoir une incidence considérable sur la prise de décision et la planification financière de tout acquéreur. En outre, les coûts d’achat initiaux ne sont pas les seuls à prendre en compte. Les acquéreurs doivent également être conscients des taxes annuelles liées à la possession d’un bien immobilier en Espagne, qui comprennent des obligations fiscales récurrentes qui constituent une partie essentielle du coût de l’entretien du bien à long terme.

Pour toutes ces raisons, Quadratia estime qu’il est important d’analyser et d’expliquer en détail les impôts et les dépenses associés à l’achat et à la possession d’un logement en Espagne. Nous nous concentrerons en particulier sur les nouvelles constructions, puisque c’est notre tâche, afin que vous puissiez prendre des décisions en connaissance de cause et optimiser votre investissement immobilier. 

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Impôts à payer lors de l’achat d’une nouvelle propriété en Espagne pour les acquéreurs espagnols

3 maisons, dont 2 blanches, et une rose qui fleurit comme s'il s'agissait d'une maison de première construction.

Se lancer sur le marché immobilier espagnol peut être une expérience passionnante et gratifiante à la fois. En Espagne, les acquéreurs espagnols doivent faire face à un certain nombre d’obligations fiscales qui peuvent influencer de manière significative le coût total de leur nouveau logement. Pour cette raison, et si c’est votre cas, ne ratez pas ce point dans lequel nous classerons précisément les impôts à prendre en compte lors de l’achat d’un logement neuf.

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) constitue un aspect crucial de l’achat d’une propriété nouvellement construite en Espagne. Cette taxe est calculée comme un pourcentage de la valeur de vente du bien. En règle générale, la TVA appliquée à ces transactions est de 10 %. Par conséquent, si une propriété est évaluée à 200.000 euros, l’acquéreur doit payer 20.000 euros de TVA en plus. Ce montant est significatif et doit être soigneusement pris en compte dans la planification financière de l’achat.

Il est important de noter que la TVA est un coût direct qui est ajouté au prix de vente du bien immobilier, influençant directement le budget total requis pour l’achat du bien. Il est donc conseillé aux acquéreurs potentiels de considérer cette taxe à l’achat lorsqu’ils effectuent des calculs préliminaires sur le coût d’achat total de leur futur logement neuf en Espagne.

Droits de Mutation

Par ailleurs, les Droits de Mutation (en Espagne, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)) est un autre impôt à prendre en compte lors de l’achat d’un logement neuf en Espagne. Cette taxe s’applique spécifiquement à la passation d’actes notariés, tels que l’acte de vente d’un bien immobilier.

Le pourcentage applicable aux Droits de Mutation varie en fonction de la Communauté Autonome dans laquelle la transaction est effectuée. En général, la plage de cet impôt se situe entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur de vente de la propriété. Par conséquent, dans le cas précédent de la propriété dont le prix de vente s’élève à 200.000 euros, le coût des Droits de Mutation pourrait être compris entre 1.000 et 3.000 euros, en fonction du taux spécifique applicable dans la Communauté Autonome correspondante.

Taux de la DJA applicable selon la communauté autonome

Communauté AutonomePourcentage général
Andalucía (Andalousie)1,2 %
Aragón (Aragon)1,5 %
Asturias (Asturies)1,2 %
Islas Baleares (Baléares)1,2 %
Comunidad Valenciana (Communauté valencienne)1,5 %
Islas Canarias (Canaries)0,75 %
Cantabria (Cantabrie)1,5 %
Catilla-La Mancha (Castille-La Manche)1,5 %
Castilla y León (Castille-et-Léon)1,5 %
Cataluña (Catalogne)1,5 %
Ceuta0,5 %
Extremadura (Estrémadure)1,5 %
Galicia (Galice)1,5 %
La Rioja1 %
Comunidad de Madrid (Communauté de Madrid)0, 75 %
Melilla0,5 %
Región de Murcia (Région de Murcie)1,5 %
Comunidad Foral de Navarra (Communauté Forale de Navarre)0,5 %
País Vasco (Pays Basque)0,0 %

Comme dans le cas de la TVA, il est essentiel que les acquéreurs tiennent compte de cet impôt lors du calcul du budget total pour l’achat d’un logement, car il s’agit d’une dépense supplémentaire qui doit être couverte au moment de l’achat.

TVA réduite pour les jeunes de moins de 35 ans et autres avantages

Jeune de moins de 35 ans visitant une maison avec son père, tous deux conscients de la TVA réduite pour les jeunes de moins de 35 ans et d'autres incitations.

Néanmoins, les jeunes de moins de 35 ans (citoyens espagnols ou résidents en Espagne) qui souhaitent acheter un logement neuf en Espagne peuvent bénéficier de mesures d’incitation fiscale intéressantes. Ces avantages sont particulièrement attrayants car ils réduisent la charge fiscale lors de l’achat d’un premier logement. Par exemple: 

  • Droits de Mutation réduits : les jeunes peuvent bénéficier de réductions des Droits de Mutation. Cet impôt, qui s’applique à la formalisation des actes notariés, peut être réduit pour les personnes âgées de moins de 35 ans, en fonction de la Communauté Autonome et du type de logement acheté.
  • Autres aides et subventions : Outre les incitations fiscales, les jeunes peuvent bénéficier de diverses aides pour l’achat de leur premier logement, notamment des subventions directes ou des conditions préférentielles de financement hypothécaire.

Il est essentiel que les jeunes acquéreurs fassent des recherches et s’informent sur ces possibilités dans leur Communauté Autonome spécifique, car les exigences et la disponibilité de ces subventions peuvent varier. Pour les étrangers non-résidents, cependant, l’accès à ces incitations fiscales peut être plus limité.

Frais supplémentaires de notaire et d’enregistrement lors de l’achat d’un logement neuf en Espagne

L’achat d’une propriété nouvellement construite en Espagne entraîne un certain nombre de frais supplémentaires, tant pour les acquéreurs espagnols que pour les acquéreurs étrangers. Parmi ces dépenses essentielles figurent celles liées aux frais de notaire, de gestion et aux frais du registre foncier

Si nous analysons ces derniers, nous pouvons extraire les informations suivantes à prendre en compte dans le processus d’achat, en garantissant la légalité et la formalisation correcte de la transaction.

Combien faut-il payer pour l’enregistrement d’un acte?

Ainsi, le coût de l’enregistrement d’une propriété au Registre foncier en Espagne peut varier, mais il existe certaines lignes directrices générales qui s’appliquent aussi bien aux acheteurs espagnols qu’aux acheteurs étrangers.

L’application des différents frais d’enregistrement d’une propriété en Espagne dépend de la valeur de la propriété et des frais fixés par le Registre foncier. Vous trouverez ci-dessous une ventilation des cas où chaque tarif s’applique:

  1. Tarif minimum : le tarif minimum pour l’inscription au Registre foncier est de 24,04 euros. Ce droit s’applique lorsque la valeur du bien est égale ou inférieure à 6.010,12 euros.
  2. Tarifs échelonnés : pour les biens dont la valeur est plus élevée, les taux augmentent de manière échelonnée. Par exemple :
  • Pour les propriétés dont la valeur est comprise entre 6.010,13 € et 30.050,61 €, le tarif peut être de 1,75 € pour chaque 601,01 € ou fraction. Au fur et à mesure que la valeur du bien augmente, le tarif est calculé sur la base de tranches de valeur établies, en maintenant un pourcentage de la valeur du bien.
  1. Tarif maximum : le tarif maximum qui peut être demandé pour l’inscription au Registre foncier est de 2.181,67 euros. Cette règle s’applique aux biens immobiliers d’une valeur très élevée.

Il est recommandé de connaître la valeur exacte du bien pour calculer ce coût. Une évaluation trop basse peut faire l’objet de révisions et d’ajustements de la part des autorités fiscales.

Combien coûtent généralement les frais de notaire et de gestion?

Les frais de notaire et de gestion lors de l’achat d’un nouveau logement en Espagne peuvent varier, mais en général, voici quelques-uns des coûts associés:

  • Notaire: les frais de notaire comprennent les honoraires du notaire pour l’acte de vente. Ces frais dépendent de la valeur du bien et de la complexité de la transaction. En moyenne, les frais peuvent varier de 0,1 % à 0,5 % du prix d’achat du bien.
  • Frais de gestion: l’agence de gestion s’occupe des formalités administratives liées à l’achat, telles que la liquidation des impôts et la préparation des documents. Le coût de l’agence de gestion peut varier, mais se situe généralement entre 300 et 500 euros environ.

Il est important de souligner que les coûts peuvent être modifiés et varier en fonction de l’emplacement et de la valeur du bien. Il est également essentiel de vérifier ces coûts avec un professionnel ou de consulter le notaire et l’agence de gestion impliqués dans la transaction.

Impôts annuels pour l’achat d’un logement neuf en Espagne

Schéma immobilier en 3D avec documents notariés, timbres et argent pour parler des taxes d'achat lors de l'achat d'une maison nouvellement construite en Espagne.

De la même façon, l’achat d’un logement neuf en Espagne entraîne l’obligation de payer certains impôts annuels, que l’acquéreur soit résident ou non-résident. Parmi ces impôts figurent la taxe foncière (Impuesto sobre bienes inmuebles, IBI, en Espagne) et, dans le cas des étrangers, l’Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).

Impôts sur l’achat de logements neufs pour les acquéreurs étrangers

Nouvelle destination, nouvelle culture, nouvelle vie. Vous envisagez de changer de résidence habituelle? Si vous êtes un acquéreur étranger et que vous avez l’intention d’acheter un logement neuf, vous devez savoir que vous devrez payer les mêmes impôts que les espagnols lors de l’achat d’un logement en Espagne, avec quelques exceptions (exigences supplémentaires liées à l’achat d’un bien immobilier en Espagne par des non-résidents) mais sans restrictions. 

Par exemple, l’une d’entre elles est de posséder un numéro d’identification pour étrangers (NIE). Il s’agit d’un numéro unique qui identifie l’acquéreur étranger en Espagne et qui est requis pour toute transaction importante dans le pays, y compris l’achat d’une propriété nouvellement construite. 

De plus, l’acquéreur étranger devra faire une déclaration annuelle d’Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et payer l’impôt sur ce revenu en cas de vente de la propriété. Voyons cela de plus près.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

L’Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) est une considération fiscale clé pour les acquéreurs étrangers lors de l’achat d’une propriété nouvellement construite en Espagne. Cet impôt a plusieurs implications :

  • ● Imposition des biens immobiliers : l’IRNR s’applique aux revenus perçus en Espagne par des personnes physiques ou morales qui ne sont pas résidentes fiscales dans le pays. Cela comprend les revenus générés par la propriété, tels que les revenus de location, et les bénéfices obtenus par la vente de la propriété (ce qui correspondra à une retenue de 3 % du prix de vente à titre d’acompte).
  • ● Déclaration et paiement de l’IRNR : les acquéreurs étrangers qui possèdent un bien immobilier en Espagne doivent déposer chaque année une déclaration d’IRNR et payer l’impôt éventuellement dû. Cette procédure peut varier selon qu’ils génèrent ou non des revenus de la propriété.
    • Logement non loué : Si un logement appartenant à un non-résident n’est pas loué, une déclaration annuelle d’IRNR doit être déposée. Dans ce cas, un revenu imputé est calculé sur la base d’un pourcentage de la valeur cadastrale de la propriété. Cette obligation fiscale annuelle est gérée par le biais du Modèle 210.​​​​
    • Logement loué : si le logement est loué, le propriétaire non-résident doit déclarer les revenus locatifs par l’intermédiaire de l’IRNR. Dans ce cas, la déclaration IRNR doit être faite trimestriellement au moyen du même Modèle 210, en déclarant les revenus obtenus au cours de chaque trimestre. En outre, il n’est pas autorisé à déduire les dépenses liées à la propriété, contrairement aux résidents.

Taxe foncière en Espagne

La Taxe foncière en Espagne est une taxe municipale prélevée sur la propriété de tout type de bien, qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial ou d’un terrain, et à laquelle sont assujettis les acquéreurs résidents et non-résidents. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale de la propriété, qui est une évaluation administrative ne correspondant pas nécessairement à la valeur du marché. La périodicité de la taxe foncière est annuelle et son montant varie en fonction de la commune où se trouve le bien, car chaque commune établit son propre taux d’imposition.

Pour 2024 et compte tenu du fait que nos propriétés sont situées sur la Costa Blanca, Costa del Sol et la Costa Cálida, le taux d’imposition de chaque communauté est le suivant : 

  • Comunidad Valenciana (Communauté valencienne): une réduction de 20 % de la taxe foncière (IBI) est prévue. Au total, plus de 400 000 Valenciens paieront 70 euros de moins en moyenne.
  • Andalucía (Andalousie): l’IBI est bloqué, ce que vous pouvez vérifier auprès des autorités compétentes.
  • Región de Murcia (Région de Murcie): la facture de l’IBI augmentera en moyenne de 4 euros par mois (48 euros par an), avec l’un des taux les plus bas d’Espagne. L’année prochaine, l’ordonnance fiscale devra inclure l’obligation pour la municipalité d’appliquer l’impôt sur les déchets et les sols contaminés que le gouvernement a transféré aux entités locales.

La taxe foncière (IBI) et l’IRNR présentent-ils une application complémentaire?

On en a déjà parlé, mais l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) est un impôt dû par les non-résidents en Espagne sur les revenus gagnés dans le pays, y compris les revenus provenant de la propriété de biens immobiliers. 

Cet impôt est différent de l’IBI et les deux doivent coexister. Un propriétaire non-résident qui possède un bien immobilier en Espagne est soumis à l’IBI, ainsi qu’à l’IRNR s’il obtient un revenu de ce bien, tel qu’un revenu locatif. Néanmoins, si le bien ne génère pas de revenus, l’IRNR est calculé sur la base d’un loyer imputé, qui est un pourcentage de la valeur cadastrale du bien.

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