Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero

¿Te preguntas cuáles son los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero y no sabes por dónde empezar? Comprar una propiedad en otro país puede ser una gran oportunidad de inversión, pero es crucial conocer los requisitos y pasos a seguir para evitar complicaciones. 

Saltarse alguno de estos trámites o desconocer la normativa puede conllevar errores costosos. Por ello, este artículo de Quadratia está diseñado para que puedas afrontar el proceso de forma segura y tranquila.

¿Nos acompañas? 

10 pasos a dar al comprar una casa en España siendo extranjero o no residente

Entre impuestos, papeleo y otros trámites, comprar una casa en España siendo extranjero o no residente puede parecer complicado e implica varios pasos clave: seleccionar el inmueble adecuado, obtener el NIE, reservar la propiedad formalmente, elegir el método de financiación, abrir una cuenta bancaria en España, formalizar el contrato de compraventa, firmar la escritura pública, registrar la propiedad y considerar los impuestos y costes asociados.

A continuación, te guiaremos paso a paso para asegurar una compra exitosa y sin complicaciones abordando todos y cada uno de estos puntos.

Selecciona el inmueble a comprar en España

En primer lugar, y antes de comprar una casa en España siendo extranjero, es fundamental realizar una investigación de mercado exhaustiva. Debes elegir las propiedades que se adapten a tus necesidades personales y que tengan características clave, tales como: estar cerca del mar, contar con espacios luminosos y áreas recreativas sostenibles. Asimismo, estas viviendas deberían estar conformadas de materiales de calidad y situadas en zonas con servicios cercanos, como supermercados, colegios y centros de salud.

Entre las zonas más destacadas de España se encuentra la costa mediterránea, compuesta a su vez de la Costa Blanca, Costa del Sol y Costa Cálida. En estos enclaves, es posible encontrar una amplia oferta de viviendas, desde apartamentos hasta villas de lujo con vistas al mar. De hecho, estas áreas combinan belleza natural, buen clima y una excelente calidad de vida, lo que las convierte en una opción atractiva tanto para residentes como para inversionistas.

¿Quieres saber cuáles son las mejores ciudades para vivir en España siendo extranjero? No te pierdas este artículo previo de Quadratia.

Isabel Soriano, coordinadora de oficina comercial y marketing en Quadratia

Obtén tu NIE (Número de Identificación para Extranjeros)

La obtención de NIE (Número de Identificación para Extranjeros) es uno de los requisitos básicos para comprar una casa en España siendo extranjero. Este número te permitirá realizar operaciones financieras y jurídicas en el país, incluidas la compra de una propiedad y otros trámites legales como el registro de la vivienda a tu nombre.

Solicitar el NIE es francamente sencillo, podrás hacerlo o bien desde la embajada o consulado español de tu país, o bien directamente en España, en las Oficinas de Extranjería o Comisarías de Policía habilitadas para este trámite.

No obstante, es importante que sepas que existen diferentes tipos de NIE, y el adecuado dependerá de tu situación específica:

• NIE de no residente: Ideal si compras una vivienda, pero no planeas residir en España más de 183 días al año.
• NIE de residente: Si planeas vivir en el país durante más de 183 días.
• NIE temporal: Recomendado si eres ciudadano de la Unión Europea y solo estarás en España durante la compraventa.

Reserva tu inversión de vivienda en España y formaliza un documento de reserva

¿Has sido capaz de elegir la vivienda? ¿Te visualizas en ella? ¡Es el momento de hacerlo efectivo! Una vez que has encontrado la casa o propiedad que deseas comprar o alquilar, el siguiente requisito para comprar una casa en España siendo extranjero es firmar un documento de reserva. Este es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor que sirve para reservar el inmueble mientras se formaliza la compraventa definitiva. 

En resumidas cuentas, consiste en abonar una señal inicial, que suele oscilar entre el 3.000 y 12.000 euros, aunque esto puede variar según el estado de la obra o las condiciones del comprador. El documento de reserva también incluye detalles esenciales como el plazo máximo para firmar la escritura de compraventa, la forma de pago y cualquier otra condición que ambas partes acuerden.

Elige el método de financiación que te convenga

¿Necesitas disponer de dinero o financiación? Si esto es así, es importante que explores opciones de crédito hipotecario ofrecidas tanto por bancos nacionales como por entidades internacionales con presencia en el país. A medida que ya tienes una idea clara del coste total, este es el momento ideal para buscar la hipoteca que mejor se ajuste a tus necesidades.

Te recomendamos que compares diversas ofertas bancarias y condiciones. Algunos factores clave a tener en cuenta son los tipos de interés (fijos, variables o mixtos), las comisiones y los plazos de amortización. Los tipos de interés pueden variar considerablemente entre entidades y, con las recientes reducciones de tipos por parte del BCE, las hipotecas fijas y variables están ofreciendo condiciones más atractivas.

Abre una cuenta bancaria en España

Algo que es altamente recomendable, es abrir una cuenta bancaria en el país de destino. Si planeas comprar una casa en España siendo no residente, esta cuenta te permitirá facilitar los pagos aplazados, como los relacionados con el contrato de compraventa, y simplificará el proceso de cumplimiento con la normativa de prevención de blanqueo de capitales establecida por la Ley 10/2010.

De igual forma, te resultará mucho más práctico a la hora de domiciliar los pagos de los suministros (agua, electricidad, gas, etc.) de tu futura propiedad. Eliminando, a su vez, posibles complicaciones derivadas de las transferencias internacionales, que suelen generar retrasos y posibles comisiones adicionales.

Además, la cuenta será esencial para cubrir los gastos de notaría y otros costes asociados a la compra, como los impuestos y tasas legales. Con una cuenta bancaria local, tendrás todo bajo control y evitarás obstáculos en los diferentes pasos de la transacción, lo que hará que el proceso sea más fluido y eficiente.

Formaliza el contrato de compraventa

El contrato de compraventa es uno de los pasos más importantes al comprar una casa en España siendo no residente. Este documento incluirá información clave como el precio final, la forma de pago, y las condiciones para la entrega de la propiedad, garantizando que el proceso de adquisición de la vivienda se desarrolle de manera transparente y conforme a la legislación vigente en España.

Firma la escritura pública (entrega de llaves)

La adquisición de la vivienda culmina con la firma de la escritura pública ante un notario en España. Durante este acto, el comprador liquida el monto pendiente del inmueble, y el notario formaliza el traspaso de la propiedad. Una vez firmada la escritura, el comprador se convierte oficialmente en propietario. Generalmente, tras la firma, se procede a la entrega de las llaves, lo que permite al comprador tomar posesión de la vivienda.

Registra la propiedad

Después de la firma de la escritura, el siguiente paso es inscribir el inmueble a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este trámite es esencial, ya que garantiza la seguridad jurídica del comprador y protege la titularidad de la vivienda. Para inscribir la compraventa se necesitan solo tres documentos: la escritura pública, el justificante del pago de los impuestos correspondientes y una nota simple del Registro de la Propiedad.

Impuestos y costes asociados al comprar una casa en España siendo extranjero

Al comprar una vivienda en España, los extranjeros deben tener en cuenta varios impuestos y costes asociados:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Aplica en caso de ser una vivienda de obra nueva o de primera transmisión. El porcentaje es del 10% sobre el valor de la propiedad.
• AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Este impuesto se paga al firmar la escritura de compraventa y depende del valor de la propiedad y la región donde se encuentre.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Es un impuesto anual que se paga por la tenencia de una propiedad en España.
• IRPF o IRNR: Si resides en España, pagarás el IRPF. Si no eres residente, estarás sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que se aplica a los ingresos derivados de la propiedad.

Además de los impuestos, los costes adicionales incluyen:

• Escritura notarial.
• Inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
• En caso de hipoteca, cubrir los gastos de tasación, notaría e impuestos hipotecarios.

Para más información, consulta nuestro artículo previo en el que detallamos en profundidad los impuestos al comprar una vivienda de nueva construcción en España.

Isabel Soriano, coordinadora de oficina comercial y marketing en Quadratia

Bonus track: si compro una casa en España, ¿me dan la residencia?

No, comprar una vivienda en España no garantiza automáticamente la residencia, pero existen programas específicos como la Golden Visa que lo facilitan. Hasta ahora, los inversores extranjeros que compraban una propiedad de al menos 500.000 euros podían solicitar este tipo de visado, que permite residir en España junto con su familia, viajar por el Espacio Schengen y renovar el permiso sin necesidad de estancia prolongada.

Sin embargo, el Gobierno de España ha anunciado la eliminación de la Golden Visa para quienes adquieran inmuebles. Esta medida, parte de la reforma de la Ley de Emprendedores, limitará la concesión de la residencia a través de la compra de propiedades.

Si bien, y aunque es posible que se mantengan otros mecanismos para solicitar la residencia, como la inversión en negocios o la demostración de medios económicos suficientes, comprar una vivienda ya no será el único camino directo para obtenerla.

Descubre más sobre los cambios en la Golden Visa y las alternativas disponibles en este otro artículo de Quadratia.

Isabel Soriano, coordinadora de oficina comercial y marketing en Quadratia

Al ser una promotora líder en proyectos residenciales a lo largo de la costa mediterránea, Quadratia se enfoca en ofrecer viviendas que combinan confort, diseño y sostenibilidad. Esto te asegura una compra sólida y rentable, con el respaldo de una empresa especializada en el mercado inmobiliario español.

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